Onderhoud strategie en beleid
Onderhoud strategie en beleid
De onderhoudsstrategie is een essentieel onderdeel van de vastgoedstrategie. Het vormt de basis voor het onderhoudsplan dat is afgestemd op de behoeften van uw organisatie. De ze strategie is onlosmakelijk verbonden met de overkoepelende vastgoedstrategie en het duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMJOP). Strategische vragen die spelen:
- kiezen voor nieuwbouw of voor renoveren en in stand houden
- hoe moet deze keuze worden gerealiseerd
- welke budget is beschikbaar
- welke timing moet aangehouden worden
Met het opstellen en actualiseren van een onderhoudsstrategie met bijbehorend DMJOP worden bovenstaande vragen beantwoord met als doel een positieve gebouwbeleving ongeacht de functie.
Onderhoud begint met kwaliteit. Kwaliteit van leren, wonen, werken en leven. Bij het opstellen van een onderhoudsstrategie gaan onze adviseurs naar de minimale kwaliteit benodigd voor het optimaal kunnen functioneren als organisatie. Deze kwaliteit wordt vastgelegd en afhankelijk van uw wensen worden er in samenspraak processen ingericht om het in stand te houden.
Om het overzichtelijk te houden, onderscheid R-ffect drie soorten onderhoudsactiviteiten in haar beleid. De activiteiten zijn van elkaar te onderscheiden met de onderhoudsfrequentie, ook wel ‘onderhoudscyclus’ genoemd.
- Curatief onderhoud, cyclus < 1 (incidenteel, storingsonderhoud)
Een onderhoudsactiviteit die ontstaat als gevolg van een incident, zoals een dak lekkage. - Preventief onderhoud, cyclus = 1 (Jaarlijks en wettelijk verplicht onderhoud)
Een onderhoudsactiviteit ter voorkoming van incidenten zoals het keuren en testen van de brandmeldinstallatie. - Planmatig onderhoud, cyclus => 1
Al het onderhoud wat gepland kan worden op basis van een te verwachten of technische levensduur van een element.
Een goed onderhouden gebouw dat naar behoren functioneert, geeft tevredenheid aan gebruikers, cliënten en medewerkers. Om de tevredenheid zo hoog mogelijk te houden is het zaak om van reactief naar proactief te gaan zonder desinvesteringen te doen. De perfecte onderhoudsactiviteit vindt plaats vóór het optreden van een storing en na de te verwachten levensduur van een element(deel). Samen met de adviseurs van R-ffect kan uw organisatie op zoek naar dat moment.
Vastgoed strategie en meerjaren vastgoedexploitatie
Richting geven aan een organisatie met duurzaam vastgoedmanagement begint met een realistisch en haalbaar plan. De start daarvan is een nauwkeurig beeld van de huidige situatie, ook financieel. Vervolgens kan organisatiestrategie vertaald worden in meerdere scenario’s voor de vastgoedstrategie. Deze kan vervolgens worden doorgerekend naar een meerjarige vastgoedexploitatie. Dat geeft het inzicht om de vastgoed-ambitie waar te maken met de inkomsten die daar tegenover staan. Vastgoed moet ondersteunend zijn aan het primaire proces, maar beweegt over het algemeen traag mee. Daarom is het van belang de organisatiestrategie en de vastgoedstrategie nauw op elkaar af te stemmen en dit ook financieel realistisch door te rekenen.
(D)MJOP & onderhoudsbegroting
Een Duurzaam Meerjaren onderhoudsplan is de basis voor duurzaam vastgoedmanagement. Door een (D)MJOP goed in te richten is het veel meer dan allen een begroting. Een kwalitatief goed (D)MJOP geeft richting aan de beheerorganisatie, is de basis voor compliance, biedt een handvat voor jaarlijks onderhoud en het inkopen van contracten en is natuurlijk de basis voor de onderhoudsbegroting. Door het jaarlijkse actualisatieproces goed in te richten blijft een opdrachtgever ‘in control’ en is het mogelijk vanuit het (D)MJOP de vertaling te maken naar een jaarplan, een inkoopplan en vervolgens de realisatie.
Inrichten van uw vastgoed regie organisatie
Veel organisaties hebben al afscheid genomen van de traditionele organisatie voor vastgoedmanagement, onderhoud en beheer. De vastgoed regieorganisatie doet zijn intrede, maar de implementatie en uitvoering laat vaak te wensen over. R-ffect ondersteunt haar opdrachtgevers met het ontwerpen en implementeren van een vastgoed-regieorganisatie. Een organisatie die daadwerkelijk leidt tot een situatie waarbij een klein en professioneel team in staat is de regie over het bezit te behouden en bij te sturen. Samen met dit team ontwerpen we een heldere structuur met taken en verantwoordelijkheden tot aan de functieprofielen toe.
Conditiemeting en inspectie (NEN2767)
Grip krijgen op de kwaliteit van een gebouw begint bij inzicht in de huidige staat. Een goed beeld van het benodigde onderhoud stelt uw organisatie in staat om van reactief naar proactief te gaan. Op termijn zorgt dit voor minimalisatie van uw onderhoudskosten én voor maximalisatie van de kwaliteitservaring van het gebouw. De inspecteurs van R-ffect kijken met de NEN 2767 conditiemeting- methode naar de bouwkundige, elektrotechnische en werktuigkundige bouw- en installatiedelen. Het is vervolgens aan u hoe deze informatie te benutten. Dat kan bijvoorbeeld door het te gebruiken als een 0-punt voor het opstellen van een gedegen onderhoudsbeleid, of door het als input te bespreken met leveranciers bij een lopend onderhoudscontract.
Auditbeheer en onderhoud
Bij de organisatie van het beheer en onderhoud van vastgoed spelen diverse vragen met een grote impact. Voert u alles in eigen beheer uit, met een interne facilitaire dienst, of kiest u voor uitbesteding aan betrouwbare partners? Wat is de kwaliteit van de serviceovereenkomsten en zijn ze marktconform? We merken dat steeds meer maatschappelijke organisaties het beheer en onderhoud van gebouwen als belangrijks aspect van de bedrijfsvoering zien.
Het organiseren van beheer en onderhoud is een specialisme waar R-ffect zich meester in heeft gemaakt. Met een audit beheer en onderhoud analyseren onze adviseurs de huidige inrichting van het onderhoud en het beheer. We brengen in kaart wat er goed gaat en waarom én geven u een opgave van punten die beter kunnen. Met deze constructieve audit stimuleert R-ffect medewerkers en teams om het beste uit zichzelf te halen. Dit draagt direct bij aan een robuuste bedrijfsvoering. U kunt erop rekenen dat onze vastgoedadviseurs er met een open vizier ingaan en passend meedenken, ongeacht of de ontwikkelbehoefte bijvoorbeeld ligt bij kostenefficiëntie of bij het verlagen van de werkdruk van de vastgoedafdeling.
Datagestuurd monitoren
Duurzaam maatschappelijk vastgoedmanagement kan niet zonder objectieve monitoring van vastgoeddata. R-ffect heeft de expertise en de meetinstrumenten om diverse vastgoedmetingen te verrichten. Denk daarbij aan de kwaliteit van uw binnenklimaat, het functioneren van uw installatie, energieverbruik, regeltechniek of de bouwkundige kwaliteit van schilderwerk of dakbedekking.
Wij verbeteren de resultaten in bedrijfsvoering en duurzaamheid bij onder andere:
Bekijk alle referenties
